Prekybinių patalpų sektoriuje tarp savininkų ir nuomininkų vyksta derybos ne tik dėl nuomos kainų mažinimo, tačiau taip pat ir dėl nuomos sutarčių nutraukimo. Kai kurių nuomininkų negelbsti net ir anksčiau sumažintos nuomos kainos, nes jų veiklos rodikliai ir toliau blogėja. Didžioji dalis prekybinių patalpų nuomininkų yra „susaistyti“ su prekybos centrais ilgalaikėmis nuomos sutartimis, kurias nutraukti iš pirmo žvilgsnio atrodo yra „misija neįmanoma“. Ekonomikos pakilimo metu nuomos sutartys su prekybos centrais buvo pasirašomos vos ne „užmerktomis akimis“. Dabar nuomininkams tenka koreguoti planus ir taisyti klaidas.

 

Paprastai nutraukdami tokio tipo sutartis nuomininkai remiasi vienu iš dviejų Civilinio kodekso institutų – sutartinių įsipareigojimų vykdymu pasikeitus aplinkybėms (Civilinio kodekso 6.204 straipsnis) arba esmine šalių nelygybe (Civilinio kodekso 6.228 straipsnis), tačiau ar tai veiksmingos teisinės priemonės?

 

 

Vadinamasis rebus sic stantibus principas reiškia, jog sutartiniai įsipareigojimai tęsiasi ir yra privalomi vykdyti tol, kol nepasikeičia esminės aplinkybės ir lūkesčiai, buvę sutarties sudarymo metu. Jeigu įvykdyti sutartį vienai šaliai tampa sudėtingiau negu kitai šaliai, esant žemiau nurodytų aplinkybių visumai sutartis gali būti nutraukta arba pakeistos jos sąlygos, kad būtų atkurta sutartinių prievolių pusiausvyra.

 

Sutarties vykdymo suvaržymu įstatymų leidėjas laiko aplinkybes, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t. y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas, jeigu:

 

1) tos aplinkybės atsiranda arba nukentėjusiai šaliai tampa žinomos po sutarties sudarymo;

 

2) tų aplinkybių nukentėjusi šalis sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti;

 

3) tų aplinkybių nukentėjusi šalis negali kontroliuoti;

 

4) nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos.

 

Visgi tokios aplinkybės kaip bendrai sunki šalies ekonominė padėtis, krentanti mažmeninės prekybos apyvarta, prasti veiklos atitinkamose prekybinėse patalpose rezultatai, sumažėjęs pirkėjų srautas, didėjanti vakansija prekybos centre ir panašiai nesudaro pagrindi taikyti Civilinio kodekso 6.204 straipsnio nuostatas.

 

Pirma, ekonominė situacija šalyje turi įtakos visiems rinkos dalyviams, ekonominį nuosmukį patiria ne tik prekybininkai, tačiau taip pat pramonės, statybų, paslaugų bei kiti, tame tarpe, nekilnojamojo turto, sektoriai. Antra, nuomininkas yra verslininkas, o verslas yra veikimas savo rizika, todėl nuomininkas turi elgtis protingai ir apdairiai prisiimdamas ilgalaikes prievoles. Jis taip pat privalo įvertinti ir prisiimti neigiamų savo veiklos padarinių riziką. Negalima naiviai tikėtis, jog ekonomika nuolat augs, o apyvarta didės, būtina numatyti ir priešingą rinkos scenarijų. Trečia, Lietuvos Aukščiausiais Teismas yra išaiškinęs, jog sudarytos laisva valia komercinės sutarties šalys negali pateisinti iš sutarties kylančių įsipareigojimų nevykdymo tuo, jog šalys susitarė dėl kai kurių nepalankių sutarties sąlygų vienos iš šalių atžvilgiu, netgi ir tuomet, kai šaliai nenaudingų sąlygų prisiėmimas reikštų neprotingos rizikos buvimą įprastos verslo aplinkos sąlygomis. Toks šalies elgesys nevykdant sutartinių įsipareigojimų paneigtų sutartinių teisinių santykių dalyvių teisinio apibrėžtumo principą.

 

 

Šalys gali atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos, jeigu sutarties sudarymo metu sutartis ar atskira jos sąlyga nepagrįstai suteikė kitai šaliai perdėtą pranašumą. Siekiant pritaikyti Civilinio kodekso 6.228 straipsnio nuostatą svarbu nustatyti aplinkybę, kad viena šalis kitos sąskaita įgyja neproporcingai didelį pranašumą, gauna neproporcingai didelę, palyginti su prievolėmis, naudą, o kita šalis nieko negauna arba jos gaunama nauda yra neproporcingai maža, atsižvelgiant į jos prievoles.

 

Sprendžiant, ar šalių nelygybė yra esminė, atsižvelgtina į daugelį faktinių aplinkybių, pavyzdžiui, sutarties rūšį, prigimtį ir tikslą, šalių tarpusavio santykius, jų patirtį, elgesį derantis dėl sutarties sąlygų, verslo etikos reikalavimų laikymąsi ir pan. Taip pat turi būti vertinama, ar viena šalis nesąžiningai pasinaudojo tuo, kad kita šalis nuo jos priklauso, turi ekonominių sunkumų, neatidėliotinų poreikių, yra ekonomiškai silpna, neinformuota, nepatyrusi, veikia neapdairiai, neturi derybų patirties.

 

Visgi šalių prievolių neatitiktis turi būti esminė, jų padėtis turi būti tokia nelygi, kad šokiruotų, t.y. protingas žmogus tokios sutarties tokiomis sąlygomis niekada nebūtų sudaręs. Kaip jau minėta, nuomininkas yra verslininkas, todėl privalo a priori žinoti tai, kad verslui nepasisekus jis patirs neigiamų turtinių padarinių. Dėl tos priežasties mažai tikėtina, jog prekybinių patalpų nuomininkui pavyktų nutraukti sutartį ilgalaikę nuomos sutartį dėl esminės šalių nelygybės.

 

Tačiau net jeigu nuomos sutarties nutraukimo sąlygos iš tiesų yra labai griežtos, pasitelkus gerus teisininkus viskas įmanoma. Taigi kokiomis teisinėmis priemonėmis gali gintis nuomininkas, norėdamas ištrūkti iš prekybos centro „gniaužtų“?

 

 

Ne paslaptis, jog didžiojoje dalyje nuomos sutarčių, sudarytų su prekybos centrais yra numatytos ypatingai didelės netesybos nuomininkui nutraukus sutartį anksčiau termino. Visgi tai dar nereiškia, kad tokias netesybas teks sumokėti.

 

Pats primityviausias nuomos sutartinių santykių nutraukimo būdas, t.y. nuomininko vykdomos mažmeninės prekybos veiklos sustabdymas prekybos centre. Toks elgesys gali būti naudojamas kaip savotiška prekybinių patalpų savininko spaudimo priemonė siekiant „primesti“ jam mažiau palankias sutarties nutraukimo sąlygas. Nuomininkui gali „apsimokėti“ nedirbti, kadangi veiklos sustabdymas kenkia kitų prekybininkų veiklai, mažina pirkėjų srautą, galima „grandininė reakcija“ ir panašiai.

 

Visgi vadovaujantis sąžininga verslo praktika nuomininkas turėtų sėsti prie derybų stalo su prekybinių patalpų savininku ar valdytoju ir ieškoti kompromiso susiklosčiusioje situacijoje. Toks abiems pusėms priimtinas sprendimas galėtų būti, pavyzdžiui, sutarties nutraukimas abipusiu sutarimu, nuomininkui sumokant tam tikrą šalių sutartą kompensaciją už sutarties nutraukimą anksčiau termino.

 

Nepavykus susitarti ir vienašališkai nutraukus sutartį, nuomininkas turi teisę prašyti teismo sumažinti mokėtinas netesybas. Civiliniame kodekse nustatyta, kad jeigu netesybos (bauda, delspinigiai) aiškiai per didelės arba prievolė iš dalies įvykdyta, teismas gali netesybas sumažinti.

 

Pagal teismų praktiką priteistų netesybų dydis turi atstatyti teisingumą tarp teisinių santykių šalių, t.y. turi kompensuoti nukentėjusios šalies patirtus nuostolius dėl netinkamo sutarties vykdymo ir pastatyti ją į padėtį, kurioje ji būtų buvusi, jei kita šalis būtų tinkamai vykdžiusi sutartinius įsipareigojimus.

 

Įstatyme sąvokos „aiškiai per didelės netesybos“ ar „neprotingai didelės netesybos“ nėra konkretizuotos. Sprendžiant klausimą ar netesybos ne per didelės turi būti atsižvelgiama į prievolės pobūdį, padarytą sutartinį pažeidimą, jo padarinius, prievolės dydį, šalių elgesį ir kitas reikšmingas bylos aplinkybes, taip pat į Civiliniame kodekse įtvirtintus teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principus. Turi būti siekiama nepažeisti šalių interesų pusiausvyros. Netesybos negali leisti nukentėjusiai šaliai piktnaudžiauti savo teise bei nepagrįstai praturtėti kitos šalies sąskaita.